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五分pk10:房地產企業境外發債 風險有多大成本有多高

本文由:毛幻柏 编辑 2019年09月17日 7:07 足坛讯息99 ℃

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房企境外發債成本上升風乍起┊♀☆,吹皺一池春水□。今年7月△,國家發改委發佈《關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》(下稱《通知》)⊙↑﹡,要求房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務☆∵﹡。《通知》發佈π?,加之人民幣對美元匯率「破7」∵,房企發行外債成本明顯上升↑。僅7~8月∵,已有遠洋集團、佳兆業、旭輝、中駿等至少7家房企提前贖回超過20億美元境外債務↑□∴,票面利率4.45%~12%⊙?。Wind資訊統計〇△,2019年房企海外債到期數量66隻⊙♂,到期規模238億美元∟♀﹡,比2018年增加30.9%⊿。此外?,2020年、2021年∵,房企外債到期規模分別達298億美元、316億美元▽。

第三方增信模式▽。尋找國際上信用程度較高的金融機構為發債主體開立備用信用證∵?,第三方機構增信會大大降低境外發行的債券利率π∵,但這種模式會增加增信保證費∟π。

突出外資房企資金來源監測↑⊙。通過加強稅務、外匯局、央行反洗錢、境外監管部門等的合作獲取外部資金來源信息↑△⌒,對外資房企來源實施穿透式審查∴,加強居民與非居民企業在實施CRS(共同申報準則)國家和地區涉稅賬戶信息交換∴π,提升對境外資金來源分析及研判﹡。充分利用權益登記數據⌒π⌒,加強對外資房企的監測分析∴♀△。全面採集外資房企境外資金來源及使用數據☆△,尤其是境外發債相關信息┊┊,包括境外發債規模、利率、募集資金用途、資金迴流、增信方式等信息;將存量權益登記擴大至外資企業境外股東的財務狀況┊。

房地產企業偏好發行美元債?〇,一方面是受國內房地產調控政策影響∟∵⊿,另一方面是受前些年人民幣升值影響∴。在人民幣升值、美元貶值背景下◇⊙▽,美元債會隨着美元貶值而成本下降∵,譬如♂?◇,如果發債利率是10%□,人民幣升值4%﹡♂,成本就下降為6%□☆。而一旦人民幣貶值⊿▽,美元升值〇∟,結果就完全顛倒了┊▽,譬如♀▽,如果發債利率是10%♀〇♂,人民幣貶值4%∵,成本就上升為14%♀。

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境內企業境外發債四種模式由於境內企業境外直接發債資質要求較高⊙,大部分企業採用境外間接發債模式⊙☆♀。間接發債有四種操作模式:維好協議模式⊙┊π。境內企業通過境外子公司在境外發債▽π□,境內母企業與境外企業、投資者分別簽署維好協議和股權收購承諾書∟∵。境內母企業持有一定比例境外企業股份∵,併為其提供現金支持△⊿∴。如境外債券違約♂∴,境內母企業將以一定價格收購境外債券發行人企業股權♀,以保護投資者利益⌒。

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加強境外債規模及變化統計〇?△。密切跟蹤境內房企境外發債規模及變化⊿♂,按國民原則將境內房企境外子公司境外發債納入現行外債統計登記範圍﹡↑,全面衡量、評估我國境內主體實際負債情況▽∴◇。根據匯率形勢及房地產行業情況↑┊,密切關注大型房企境外發債存量與增量需求情況┊∵,結合企業微觀情況〇?,全面合理評估境外發債潛在風險♀,提高管理前瞻性⌒。

完善房企境外發債政策建議強化境外債市場的監管與引導〇↑。發改委、央行、外匯局加強政策協調┊,將全口徑跨境融資管理模式拓展到中長期外債◇♀。打造「借、用、還」全過程管理、全鏈條式監測體系∟∵?。發改委以外債使用和項目後續建設運營為核心管理∟∟,央行以外債的全口徑跨境融資宏觀審慎管理為核心◇♂♂,外匯局對發債資金迴流、還本付息進行動態管理和事中事後監測分析△⌒。加強部門信息共享△,合理控制房企外債總規模♂,對發債規模與自身實力不匹配、評級低、海外債券違約等現象及時預警↑↑,對發行違規主體和相關責任人納入信用記錄進行聯合懲戒┊。

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房地產企業境外發債 風險有多大成本有多高王大賢近年來↑π↑,隨着境內機構境外發債政策的不斷改革◇〇♂,發債便利化程度不斷提升☆,境內房企積極利用境外市場融資⊙∴▽。根據中金固收統計△⊙,截至今年6月底⌒∴,境內房企海外發債已超去年全年π▽,凈增量達到375億美元□,同比增長127%♂。

紅籌發行模式△π。這種模式門檻較高↑,要求發債企業擁有境外上市子企業↑,憑藉子企業的高信用級別〇,以較低利率發債∟〇∴。

完善或有負債管理∴。將房企境外間接發債納入跨境融資宏觀審慎管理框架□∵♂,並隨着國際收支形勢變化而動態調整◇♂⊙,推動房地產行業有序開展境外發債▽。優化擔保項下外債管理☆♀♀。加強非擔保項下外債管理♂♀⊙。對於境內機構未作擔保∟↑,但以外資形式迴流境內主體使用的發債﹡∴┊,應將其納入外債統計管理∟。

居民槓桿率攀升?┊,境外美元債償還壓力大π?。未來三年境外債券將進入集中償還期♀∴,2018年攀升到歷史高峰△,達到371.8億美元﹡。2018年﹡,我國居民槓桿率已攀升至近60%﹡。今年上半年已達到63%〇◇〇。這意味着居民對房產的購買力需求逐步下降□∵♀,進一步增加償還債務風險π。

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(作者系山西省社科院特約研究員∵﹡∴,本文系個人觀點)

可能存在資金集中流出風險∟。當前境內外融資利率差逐步收窄⊿◇,加上發改委外債政策收緊♀◇π,部分房企境內外融資將會變得更加困難▽〇,資金缺口變大◇。由此∵,境外債券持有者會擔心自身權益受損∴,將可能按照回售條款提前拋售債券或要求擔保方先行兌付⊿,引發資金從樓市集中流出境外風險∴﹡⊙。

房企境外發債存在問題及風險分析多頭管理帶來外債口徑不統一〇⊙∴。全口徑跨境融資管理政策實施以來┊⌒,1年期以下短期外債及部分中長期外債(境外上市、跨境擔保等)由外匯局管理⊿,中長期外債在發改委備案和審批π┊⌒,存在不一致性□。一是央行和外匯局對短期外債管理明確規定:房企和城投企業不適用全口徑融資模式△,按照發改委規定□〇∴,這兩類企業仍可舉借中長期外債π▽♂。二是發改委針對外資銀行中長期外債標準審核與全口徑融資計算方法不一致▽。三是房企短期外債既不適用央行、外匯局的全口徑模式π∟↑,也不歸口發改委管理◇□,屬於管理空白地帶﹡□♂。

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改進發債模式監管◇。外匯、商務、發改等部門就VIE模式(協議控制模式)下境外融資資金迴流及使用等加強溝通⌒□,按資金「誰使用、誰受益」原則進行管理﹡。按照外債最終償付原則∵,細化VIE模式發債登記管理規定⊿,堵住部分境內房企通過違規間接發債規避監管漏洞↑。

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從票面利率來看〇▽,境外信用與債券募集期限是影響利率的關鍵因素﹡△♀。利率最低0.5%⊙,最高15.5%∴〇▽。利率4%以下佔6%、4%~7%佔39%、7%~11%佔41%、11%以上佔14%;房企境外發債平均融資成本呈增長態勢⊿☆☆。

高槓桿高負債蘊含的財務風險☆∴▽。2011年以來?,房企資產負債率逐年走高?,已超警戒線水平⊿□,已獲利息倍數卻逐年降低♂,高槓桿高負債背後蘊含的財務風險值得警惕∵♂,如近期中弘股份、銀億股份、五洲國際等房企高槓桿發生的債務違約事件∴⊙。

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境內母企業擔保模式☆∟♀。境內母企業作為保證人為境外子企業發債提供擔保π〇。這種模式信用度強□,成本低∟,債券銷路廣⊿♂,但監管審批多⊿☆﹡,擔保人需向外匯局進行內保外貸登記並提前溝通⌒♂。

匯率因素不容忽視∟。境外債市場波動及償付規模受匯率影響較大□?┊。按1183億美元債存量測算⊿?☆,若美元對人民幣匯率上升1000個基點(0.1元)☆,企業償還債務將增加118.3億元;若上升2000個基點▽∵,企業將增加236.6億元▽〇⌒,不容小覷┊⊙⌒。

海外債發行與宏觀經濟政策呈現緊密的正相關性♂。2012年境外發債監管由國務院下放至發改委☆,審批難度降低□,房企境外發債成倍擴增⊙,從當年487億元人民幣增長到2014年的1496億元;2017年△∵□,樓市調控政策從緊♂,國內融資渠道受限〇♀,加之當年海外發債政策寬鬆、允許內保外貸項下資金調回境內使用〇▽⊙,境外發債增長至2018年歷史最高峰3031億元人民幣♀⊙♀。

掌握中資企業境外機構地產債情況↑?。加強國際合作?,充分利用國外統計數據來填補我國統計缺失的部分♂▽┊,摸清中資企業境外分支機構資產負債情況π∵△,按照最終償付的可能性↑,理清中資企業境外分支機構持有海外地產債存量▽。逐步擴大對外金融資產負債及交易統計信息披露範圍▽,將中資企業境外分支機構資產負債及重大交易情況納入信息披露或申報∴┊⌒,為中資企業境外發債提供風險提示和數據服務〇π?。

強化發債主體引導∟⊙。從發債企業的經營能力、資本結構能力等方面明確境外發債房企資質及標準∵♀?。指導發債主體及中介機構加強國際市場分析研判∵,合理配置資產負債〇◇∴,優化外債幣種⊙。積極引導企業使用貨幣互換、掉期、遠期、期權等衍生產品防範匯率風險〇﹡π,降低債務成本♂△π,增強償付能力∴。

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